今天我的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)都是來(lái)自于最普通的長(zhǎng)租投資，和住宅投資。去年5月，日本第一次緊急事態(tài)，也是第一次大規(guī)模疫情爆發(fā)，從那個(gè)時(shí)候開始，事務(wù)所的空室率到現(xiàn)在為止已經(jīng)增加了1%
正常情況下，房租下降，空室率應(yīng)該是降低的，而目前的狀況，不降低，反而增加!這是因?yàn)閲?guó)家的政策主流偏向于企業(yè)在宅辦公，目標(biāo)是企業(yè)員工數(shù)量的65%能夠?qū)崿F(xiàn)在宅工作。這樣一來(lái)，企業(yè)對(duì)事務(wù)所的需求越來(lái)越低，情況只能繼續(xù)惡化下去了。
日本經(jīng)濟(jì)正中心的5個(gè)區(qū)，事務(wù)所用的空室率一年已經(jīng)飆升到了5%，這個(gè)數(shù)字在2024年1月的時(shí)候，才只有1%，與此同時(shí)房租反而開始下降，這樣的狀況，已經(jīng)造成了東京都主要地區(qū)的商業(yè)用地價(jià)格有波動(dòng)，目前16個(gè)地區(qū)維持不變，8個(gè)地區(qū)下落。之后的走向看疫情和經(jīng)濟(jì)發(fā)展大家覺得能瞬間好轉(zhuǎn)嗎?
先看問(wèn)題本質(zhì)，在看趨勢(shì)，趨勢(shì)既然是持續(xù)在宅，引導(dǎo)在宅，那么事務(wù)所一定會(huì)繼續(xù)惡化。
再說(shuō)說(shuō)住宅投資
住宅比商業(yè)用的抗風(fēng)險(xiǎn)能力會(huì)強(qiáng)一些，畢竟在宅辦公的政策一出，家里就是辦公室了，反而會(huì)增加了對(duì)家的空間要求，去年一年，東京都內(nèi)70平米以上房屋的租金反而上幅度上升。
住宅最核心的一定是供求關(guān)系，供給來(lái)源于哪里呢?
人口
直到去年截止，東京作為經(jīng)濟(jì)之都，人口始終保持著正向增長(zhǎng)。
但是去年卻反向而行，東京第一次實(shí)現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，人口開始下降。不過(guò)下降數(shù)量極低，可以忽略不計(jì)，所以整體上住宅的租金沒有發(fā)生太大的變化。
反而，我會(huì)覺得，今年疫情逐漸恢復(fù)的時(shí)候，人口會(huì)有一個(gè)回潮，那個(gè)時(shí)候應(yīng)該是出現(xiàn)供小于求的狀況，比如說(shuō)留學(xué)潮再來(lái)的時(shí)候，新規(guī)留學(xué)生每年都會(huì)接受上百萬(wàn)人，以前會(huì)有新老學(xué)生交替，所以變化不大，這次呢，新生來(lái)，老生去年就回去了，一下子會(huì)瞬間拉動(dòng)幾十萬(wàn)個(gè)出租需求，所以預(yù)估反而會(huì)有好的變化。
房子的賣價(jià)由什么來(lái)決定呢，利回，也就是我們說(shuō)的出租收益率。商業(yè)用途的房租在下降，收益率不變的情況下，賣價(jià)只能下降，而住宅租賃基本沒變的情況下，房?jī)r(jià)就可以維持。這就是為什么前幾天沸沸揚(yáng)揚(yáng)的電通大樓要賣3000億的新聞成了焦點(diǎn)。畢竟電通看的明白，在最高點(diǎn)出手，那才是高端玩法。
總結(jié)一下對(duì)于房產(chǎn)走向的判斷，投資來(lái)說(shuō)，商業(yè)用途的房子會(huì)下跌，住宅用途的房子會(huì)持續(xù)橫在那里，以后會(huì)有因?yàn)樾枨蠛鸵咔槎冗^(guò)而發(fā)生的價(jià)格上升。對(duì)于自住的人來(lái)說(shuō)，政策來(lái)看今年是最佳時(shí)期，剛需的事情，找到自己喜歡的就好了，買了就別看價(jià)格，住著才能說(shuō)真香。
關(guān)于日本房?jī)r(jià)，當(dāng)然最后還要說(shuō)一個(gè)誤導(dǎo)人的現(xiàn)象，就是海外的房地產(chǎn)基金都涌入日本，這個(gè)現(xiàn)象的確在發(fā)生，不是他們傻，是因?yàn)楹退麄兡抢锏慕?jīng)濟(jì)比起來(lái)，日本簡(jiǎn)直就是天堂!他們對(duì)于房地產(chǎn)的判斷絕對(duì)不是短期判斷，日本可能在一個(gè)短時(shí)間出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌，這個(gè)時(shí)候是咱們說(shuō)的抄底時(shí)間，因?yàn)楦鶕?jù)帝國(guó)データ的分析數(shù)據(jù)，日本的景氣動(dòng)向數(shù)字會(huì)在1年以后實(shí)現(xiàn)恢復(fù)。
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